Abitare in condominio significa accedere a spazi e servizi comuni con obblighi da rispettare e spese da dividere.
Molto spesso la mancata conoscenza dei reciproci diritti e dei doveri può portare a gravi contrasti che possono sfociare in cause legali.
Per offrire un orientamento ai cittadini è stata realizzata la Guida “Vivere in Condominio – Casi e risposte pratiche”, dal Consiglio Nazionale del Notariato insieme ad Anaci (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari), Assoutenti e altre 13 associazioni di consumatori (Adiconsum, Adoc, Adusbef, Altroconsumo, Casa del
Consumatore, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, U.Di.Con, Unione Nazionale Consumatori).
La guida in pillole oltre a illustrare le regole di funzionamento del condominio e dell’assemblea, elenca i compiti dell’amministratore di condominio, nonché l’utilizzo delle parti comuni. Sono elencati una serie di casi che forniscono risposte certe alle questioni più frequenti.
Vengono inoltre forniti spunti operativi da osservare in occasione della compravendita di un immobile facente parte di un condominio; infatti è proprio in tale situazione che si esplica la funzione di giustizia preventiva del notaio. E’ importante sin dal momento dell’acquisto accertare i diritti e gli obblighi che discendono dai rapporti condominiali.
In concreto il notaio può contribuire a evitare l’insorgere di controversie, per esempio, nei contratti preliminari che hanno per oggetto beni immobili in condominio, in relazione alla regolamentazione delle spese condominiali, ordinarie e straordinarie, nel periodo compreso tra la sottoscrizione del contratto preliminare e quella del definitivo; in sede di circolazione degli immobili, in relazione alla verifica della regolarità dei versamenti delle spese
condominiali da parte del venditore; al momento della costituzione del condominio, poiché la presunzione di condominialità degli enti comuni (art. 1117 c.c.) può essere superata con l’inserimento negli atti notarili dispecifiche clausole.
Qualche esempio dei vari casi trattati nella guida:
1. Il singolo condomino vuole rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento e/o condizionamento?
Può farlo a condizione che dal distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento e/o condizionamento non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In ogni caso il rinunciante resta tenuto a concorrere alle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto (che rimane comunque impianto comune) e per la sua conservazione e messa a norma.
2. Il sottotetto è parte condominiale?
La natura del sottotetto di un edificio è determinata dall’atto notarile e, in mancanza di espresso richiamo sull’atto, può presumersi comune se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato all’uso comune o
all’esercizio di un servizio di interesse comune. Il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell’appartamento dell’ultimo piano quando assolva all’ esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo.
3. L’amministratore può sospendere la fornitura dei servizi condominiali al condomino non in regola col pagamento dei contributi?
Si, se il mancato pagamento dei contributi si è protratto peroltre sei mesi. La legge stabilisce che nel caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei
servizi comuni suscettibili di godimento separato.
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