Comprare casa all’asta conviene? Trovare l’affare giusto può essere la svolta per la vita di una famiglia: ma se non si fa attenzione alle insidie, possono nascere grossi problemi.
I dati di un recente report del Centro Studi Sogeea, riportato da Qui Finanza a inizio luglio 2019, indicano un consistente aumento degli immobili venduti all’asta nel primo semestre 2019 (21.737 abitazioni vendute in tribunale, ovvero il 21.5% in più rispetto all’ultimo semestre del 2018). Questi numeri, che prima di tutto suonano come un campanello di allarme indicando che tante famiglie italiane non riescono a ripagare il debito ipotecario sulla propria abitazione, possono rappresentare per altre famiglie un’occasione di acquisto a condizioni favorevoli. È tuttavia opportuno avvicinarsi a questa tipologia di acquisto con alcune attenzioni.
Ecco un po’ di informazioni per farsi un’idea più precisa sull’asta immobiliare, traendo spunto dalla Guida per il Cittadino realizzata dal Consiglio Nazionale del Notariato insieme alle associazioni dei consumatori.
10 consigli utili per partecipare a un’asta immobiliare
1. Fare attenzione agli immobili occupati
Se stai pensando di comprare una casa all’asta occupata dall’esecutato, meglio fermarti un attimo: è uno di quei momenti in cui chiedere consiglio al tuo notaio di fiducia, rivolgerti alla cancelleria del giudice delle esecuzioni può fare davvero la differenza. Liberare una casa comprata all’asta può comportare infatti alcune difficoltà.
Il decreto di trasferimento sottoscritto dal giudice delle esecuzioni costituisce titolo esecutivo e consente l’immediato rilascio dell’immobile, ma se ad esempio l’immobile è occupato senza regolare contratto di affitto o da inquilino moroso sarà il nuovo proprietario a dover provvedere a proprie spese a eseguire lo sfratto, rivolgendosi a un legale che procederà all’immediata liberazione tramite ufficiale giudiziario.
2. Non dare per scontata la convenienza del prezzo
Anche se con l’acquisto all’asta è possibile aggiudicarsi un immobile a un prezzo molto inferiore rispetto al suo valore di mercato, è necessario non dare per scontato che l’importo di aggiudicazione sia sempre conveniente.
3. Valutare i propri tempi
È opportuno considerare se si abbia o meno urgenza di disporre dell’immobile: i tempi per ottenerne l’effettiva disponibilità non sono sempre prevedibili.
4. Prendere visione di tutti i documenti disponibili
È molto importante prendere visione dell’avviso di vendita, della relazione di stima, delle planimetrie, delle fotografie e di tutti i documenti pubblicati su appositi siti web almeno 45 giorni prima dell’asta.
L’elenco dei siti abilitati dal Ministero della Giustizia – oltre ai portali dei tribunali – è disponibile sul sito del Ministero www.giustizia.it – sezione strumenti, siti web aste giudiziarie.
5. Saper leggere la perizia
La perizia specifica anche i vincoli e gli oneri che saranno cancellati e quelli che resteranno a carico dell’acquirente: è perciò importante saper interpretare ogni informazione contenuta nel documento.
6. Visitare gli immobili
È indispensabile visitare l’immobile prima dell’asta con l’ausilio del custode nominato dal giudice delle esecuzioni, anche per rendersi conto di persona di aspetti non menzionati nella perizia (come, ad esempio, il contesto ambientale), e chiedere informazioni su eventuali situazioni pregiudizievoli.
Occorre, inoltre, preventivare che al momento del rilascio le condizioni dell’immobile potrebbero essere peggiori rispetto a quelle descritte dalla perizia o riscontrate personalmente durante la visita.
7. Definire il limite massimo della somma da investire
Prima di partecipare all’asta è opportuno decidere quanto si è disposti a spendere per l’acquisto, per non correre il rischio di farsi trascinare dall’emotività ed esporsi più del dovuto.
Partecipare a un’asta richiede, dunque, calma e razionalità: prima di affrontare un acquisto sarebbe raccomandabile assistere a qualche vendita per capire come si svolge.
8. Informarsi sulle spese
Sempre prima di prendere parte all’asta, è consigliabile informarsi sull’importo delle spese che devono essere sostenute oltre al prezzo di aggiudicazione (imposta di registro o IVA, spese condominiali pendenti, eventuali onorari professionali per il trasferimento).
9. Attenzione alle modalità di pagamento
Chi acquista all’asta deve poter disporre velocemente di tutta la cifra richiesta oppure farsi rilasciare un mutuo per tempo, tenendo conto che potrebbero esserci delle difficoltà nell’istruire la pratica. Esistono istituti di credito convenzionati con i tribunali, ma è necessario informarsi attentamente sui relativi costi.
10. Tener conto dei benefici fiscali
Ai beni acquisiti con le aste immobiliari si applicano i medesimibenefici previst per i trasferimenti immobiliari. Le imposte sono calcolate sul prezzo di aggiudicazione, poiché la norma sul “prezzo valore” non si applica alle procedure esecutive e concorsuali. La volontà di usufruire delle agevolazioni fiscali deve essere espressa già in sede di asta o meglio al termine della stessa.
Che cos’è un’asta immobiliare?
L’asta immobiliare è il processo di compravendita che si realizza mediante offerte e si conclude con la vendita dell’immobile al migliore offerente.
Possono essere di due tipi: giudiziarie e di dismissione del patrimonio pubblico.
L’asta immobiliare giudiziaria, nel processo esecutivo o fallimentare, è una particolare forma d’asta che realizza la vendita forzata di uno o più beni immobili di proprietà della persona fisica o giuridica, detta esecutato, che subisce l’espropriazione del bene a causa di debiti insoluti; si tiene presso il tribunale o gli studi di professionisti delegati dal giudice delle esecuzioni.
Partecipa all’asta giudiziaria colui che intende realizzare un acquisto sicuro, che potrebbe rivelarsi anche conveniente.
Può essere conveniente perché ci si può aggiudicare un immobile a un prezzo inferiore – talvolta anche molto inferiore – rispetto al suo valore commerciale stimato dal perito. Inoltre, ogni volta che un’asta va deserta, ossia quando il bene immobile non viene aggiudicato, esso verrà rimesso all’asta a distanza di alcuni mesi a un prezzo ridotto del 25% (percentuale prevista dalla legge).
Quali sono gli elementi fondamentali di un’asta immobiliare?
Le aste giudiziarie presentano alcuni elementi essenziali e imprescindibili: la perizia (prezzo base di vendita, dati catastali, planimetria, condizioni di fatto e descrizione eventuali problemi, stato libero o occupato); l’ordinanza di vendita (condizioni e termini della vendita stabilite dal giudice delle esecuzioni); il custode giudiziario (colui al quale il giudice delle esecuzioni affida l’incarico di conservare, amministrare e gestire il bene pignorato in sostituzione del debitore esecutato); l’avviso di vendita, o avviso d’asta (documento pubblico redatto dal cancelliere, dal notaio o dal professionista delegato, contenente la notizia dell’ordine di vendita emesso dal giudice); la pubblicità (affissione per almeno tre giorni continuativi all’albo del tribunale presso il quale si svolge il procedimento esecutivo, pubblicazione su siti internet specializzati e autorizzati, quotidiani di informazione locale, portale delle vendite giudiziarie).
Intestare l’immobile
Il soggetto che ha partecipato personalmente all’asta sarà il medesimo al quale l’immobile aggiudicato sarà trasferito. L’unico modo per consentire il trasferimento dell’immobile ad altra persona è partecipare per conto della stessa tramite procura speciale notarile, da allegare alla domanda di partecipazione all’incanto.
Aste e comunione legale dei beni
Per i coniugi in comunione dei beni è sufficiente che uno dei due depositi la domanda di partecipazione e si presenti all’asta: l’immobile eventualmente aggiudicato entrerà automaticamente in comunione. Nel caso si voglia invece evitare questo, il coniuge che vorrà risultare esclusivo titolare del bene dovrà partecipare singolarmente alla gara, precisando nella domanda che esso non cadrà in comunione riservandosi di produrre, in caso di aggiudicazione, idonea dichiarazione resa ai sensi dell’art.179 c.c. stipulata con atto notarile.
Spese di trasferimento per i beni acquistati all’asta
Di norma, l’entità di spese e di onorari oscilla tra il 10% e il 15% circa del prezzo finale di aggiudicazione (anche inferiore in caso di concessione dei benefici per la prima casa), determinando così la restituzione all’acquirente di un residuo limitato dellasomma affidata al professionista per tutte le procedure necessarie al trasferimento. Si precisa che le imposte sono calcolate sul prezzo di aggiudicazione, poiché la norma sul “prezzo valore”
(vedi Guida “Prezzo-Valore, i vantaggi della trasparenza nelle vendite immobiliari” della medesima collana) non si applica alle procedure esecutive e concorsuali.
È possibile usufruire delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa?
Sì, a condizione che la volontà di usufruirne sia tempestivamente espressa già in sede di asta o meglio al termine della stessa. Deve essere rilasciata apposita dichiarazione al professionista delegato nel momento in cui esso effettuerà l’atto di deposito della bozza del successivo decreto di trasferimento.
Immobile pignorato è occupato da terzi, in forza di regolare contratto
I contratti di affitto, locazione o comodato non sono opponibili all’acquirente all’asta, salvo che non siano autorizzati dal giudice delle esecuzioni o che abbiano data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento. In questo caso, non sono efficaci nei confronti dello stesso aggiudicatario oltre la prima scadenza del contratto d’affitto e, se essa supera i 9 anni, non è opponibile oltre tale termine se non debitamente trascritto.
Aprire un mutuo per una casa comprata all’asta
La stipula del contratto di mutuo per una casa comprata all’asta sarà contestuale all’emissione del decreto di trasferimento e sull’immobile acquistato verrà iscritta ipoteca volontaria di primo grado.
Nelle aste dismissive, cosa accade se nella fase delle offerte palesi nessuno presenta offerte?
Di solito si procede al sorteggio fra le offerte presentate nella prima fase.
Cosa accade inoltre se l’offerta è presentata in giorni o orari diversi da quelli stabiliti nell’avviso d’asta?
In questo caso le offerte sono escluse.
È necessario che gli offerenti siano presenti all’apertura dei plichi?
È opportuno essere presenti per evitare di perdere l’occasione di partecipare all’asta con aumento, o di avere notizia dell’aggiudicazione di un immobile con il conseguente obbligo di versamento del corrispettivo e delle spese.
Numero massimo di immobili nell’offerta residuale
È un’indicazione necessaria per porre un limite al diritto e all’obbligo di acquisto da parte dell’offerente stesso: infatti nel momento in cui si aggiudica un numero di immobili pari a quello indicato come limite massimo, ogni altra offerta perde efficacia.
È possibile che partecipi all’asta persona diversa dall’offerente?
Di solito l’offerente partecipa all’asta di persona. È possibile altresì partecipare all’asta tramite procuratore speciale autorizzato con procura notarile, da allegare alla domanda di partecipazione. Il procuratore speciale parteciperà all’asta per conto del soggetto che ha dato la procura, a favore del quale sarà aggiudicato il bene.
All’asta, infine, è possibile partecipare anche dando mandato a un avvocato, il quale può fare offerte per persona da nominare. L’avvocato nei tre giorni successivi all’asta dovrà dichiarare in cancelleria o al notaio incaricato il nome della persona per la quale ha fatto l’offerta, alla quale sarà aggiudicato il bene.
